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  在一线城市,面对不断增长的房价,人们的住房问题往往难以得到很好满足,而租赁住房与出售住房相比具有明显的灵活性,也能更好地满足一部分群体的居住需求,但同时也具有融资较为困难的现实问题。

  摘要:在一线城市,面对不断增长的房价,人们的住房问题往往难以得到很好满足,而租赁住房与出售住房相比具有明显的灵活性,也能更好地满足一部分群体的居住需求,但同时也具有融资较为困难的现实问题。在这种情况下,笔者进行了背景回顾后,探索了我国租赁住房的融资模式。对作为租赁住房融资试点的上海市当下情况进行了总结,在进行案例分析的基础上,对我国银行开展租赁住房融资的前景提出对策。

  近年来,我国房价不断上涨,尤其大中型城市的房价呈现居高不下的趋势,我国的一线城市由于其在经济上的优越性,房价高的特征更加明显。居住需求是人们最基本的生活需要,如何满足住有所居是增强获得感和满意度的主要导向。一般认为,住房租赁具有更高的选择性和便捷性,而购买房子能够给人们带来更多的财富感以及包括户籍在内的一切好处。在这种情况下,公共资源的参与,可能会促进住房租赁和购买双重优势的结合,提高人们的居住需要与生活质量。租赁住房模式的产生意味着新兴住房市场的产生,租赁住房融资在这种背景下应景而生。按照种类的不同,租赁住房可以被分为保障性住房和市场租赁住房,前者大多获取大量政策补贴,而后者的投资人则多为社会机构。

  有补贴在内的相对的新兴市场,在我国,逐步有更多的商业银行提供相对应的金融产品,但是整体依然呈现相对空白,还未曾与发达国家一样建立相对成熟而完善的租赁住房融资体系。而一个市场的开发和维持,无不例外地需要大量资金的参与和风险的控制,探讨合适的金融产品具有非常明显的现实意义。

  租赁住房融资作为融资活动的一种,具有融资活动的一般特征又具有自身特色。对一个项目负责人而言,他首先需要获得开发和建设租赁住房的土地资源或相关楼房,通过自行开发或有房地产代理商进行开发的方式运作。在这个过程中,面对源源不断的资金需求和有可能出现的资金缺口,投资人在完成最低资本金的投入后,可以增加一定比例的杠杆,商业银行贷款等融资的支持。当前各家商业银行针对租赁住房提供的一系列金融产品的贷款期限可以达到25年,基本可以满足租赁住房的投融资需求。

  在传统模式下,租赁住房主要依赖租金收入产生的现金流获得偿债来源。而更为新颖的模式则是投资人利用租赁经营权提前变现贷款。在这个过程中,银行是租赁抵押权所有者,以间接的方式参与到了投资人的日常经营过程之中,并且参与利益分配。另外,需要注意的是,房屋租赁的投资人和房屋租赁的经营人员可能并不重合,在很多时候为了获得更大的经济利益,房屋租赁的投资人会聘请专业的经营公司进行经营。通过各类专业金融工具的利用,包括利润差额、利息差额、存贷款时间等,降低投资者的净融资成本,从而进一步降低企业的经营成本,获得更大的利润和空间。除此之外,投资人还应当向商业银行购买由流动性较差的贷款所组成的资产组合,将贷款包装为资产抵押证券,形成完整闭环。

  上海作为我国重要的经济中心和金融中心,在很多新法律、新政策、新模式等相对先行事物上起到了试点作用,在住房租赁融资上也不例外。2017年开始,上海为上海的租赁住房市场提供了政策和土地支持,商业银行在这个过程中起到了主要资金供给作用,与申通地铁(行情600834,诊股)集团、集团、城建集团等多家国有企业开展合作。双方通过《租赁住房业务开发型金融合作协议》和《住房租赁合作协议》等签订很大程度上促进了上海租赁住房租赁融资的市场化和化。

  就上海的情况来看,与出售住房相比,租赁住房的投资人主要为国有企业,通常情况下,租赁住房比出售住房能够得到更多的国家补贴,但与此同时,由于租赁住房的还款模式、明确盈利点、行业过往经验、投资回收期与拍地出售住宅比较,都处于较为明显的劣势状态,大部分的商业银行不愿意对此进行更多的投资。除此之外,租赁住房的主要收入来源为租金收入和物业收入,其客户端的流动性极大,进一步增加了租赁住房在可持续性和资金流上的风险。

  在上海,与国营企业不同,民营资本目前在租赁住房业务上尚未进入,主要表现为各种长租、短租的公寓在上海数量众多且发展迅速,但是这类租赁住房的经营者与房屋持有人往往不重合,房屋的建设主要目的也与房屋租赁无关,或主要为商业地产。

  B公司推出的房屋租赁业务,且以某租赁住房项目向银行申请贷款。该公司自有资本金比例为30%,贷款申请年限为20年。由于在获得国有土地的过程中享受了的补贴和政策倾斜,B公司在土地使用权的转让上受到了较大的。在这个过程中,B公司通过信托贷款的方式进行融资,通过与信托公司和银行两方面签订协议,获得贷款。在租赁住房项目获得利润的时候,由于采取信托模式,B公司享有源于所有权的受益权。

  与传统房地产融资相比,租赁住房融资风险的形成过程时效性更久。针对于租赁住房融资的风险特征,银行方面需要对于所涉及的房产进行一定的审查,对于区域内的商用面积,办公区域面积等有大量的闲置区域,未能得到充分利用,基础设施良好而利用率低下等情况,伴随着商用和住房比例不平衡,商用办公面积的出租和出售情况显著且长时间的相较于住房面积较差等情况,都可以考虑推进租赁住房,而面对缺乏这些现有因素的则需要谨慎对待。

  在符合原本设计规划的要求的前提下,保障正常使用、消防安全,基础设施和住房所需的配套设施全面完善的状态下,可以进行更进一步的探讨和研究,并组织有关专业人员进行实地的走访调查甚至体验,通过综合性的全面风险评估以建立起商办用房在建租赁住房的必须条件和其他完善条件,在此基础上对于租赁住房融资进行审查。

  在审批渠道上,商业用房转变为租赁用房需要签订关于土地出让的协议,即土地补充出让,并确定土地的使用年限和原有容积率不变,在此基础上根据变更的详细要求,变更许可,审批要求进行下一步的规划设计和具体建设工作,在通过竣工和消防验收后办理住房租赁合同登记备案。

  与此同时,银行自身也需要积极开发不同种类的金融工具,适应于市场变化,积极跟上市场步伐,引进专业化的第三方机构或建设有足够能力和资质的人才队伍等。

  展望未来来,随着政策支持的加大和金融资本的不断投入,住房租赁市场对主体和范围不断扩大,REITs由于自身所具有的长期回报率高、受股票,债券市场干扰较小的特点,能够更好地契合当前方船租赁市场的规模和信用评级,具有强大的发展后劲。不久之前,保利地产(行情600048,诊股)租赁住房REITs在上海成功发行,为相关市场提供了崭新的案例和借鉴经验,至2018年1月,新派公寓和保利地产都具有良好的市场表现,可以被视为租赁房产证券化的良好开端。一般认为,REITs引入用了第三方机制,促进了住房租赁融资的过过程中的投资、经营和退出机制的完善和评估体系的进一步构建,结合19大以来的租购并举的住房制度,将给住房租赁市场注入崭新活力,并进一步提高银行的租赁住房融资能力。